Wspólnota mieszkaniowa jako podatnik podatku od nieruchomości

Urszula Winkowska-Zakrzewska

Gmina zamierza zawrzeć ze wspólnotą mieszkaniową umowę dzierżawy gruntów stanowiących własność gminy (są to grunty przylegające do nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej). Czy w związku z tym wspólnota mieszkaniowa będzie podatnikiem podatku od nieruchomości?

Wspólnota mieszkaniowa na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy z 12.1.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1785 ze zm.; dalej PodLokU) będzie kwalifikowana jako podatnik podatku od nieruchomości z tytułu wydzierżawionej od gminy nieruchomości gruntowej.

W literaturze i orzecznictwie nie ma jednolitego stanowiska w sprawie możliwości zawierania umów dzierżawy przez wspólnotę mieszkaniową.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 PodLokU podatnikiem podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;

2. posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

3. użytkownikami wieczystymi gruntów;

4. posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnej lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b) jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.

Zatem podatnikiem podatku od nieruchomości jest m.in. podmiot będący posiadaczem nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnej lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości.

Natomiast w myśl art. 336 ustawy z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Gmina wskazała, że zamierza wydzierżawić wspólnocie mieszkaniowej nieruchomość gruntową stanowiącą własność gminy (rozumiem, że dzierżawa tego gruntu jest niezbędna w celu zarządzania nieruchomością wspólną).

W mojej ocenie wspólnota mieszkaniowa będzie posiadaczem wydzierżawionego od gminy gruntu. Tym samym moim zdaniem wspólnota mieszkaniowa na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 4 PodLokU będzie kwalifikowana jako podatnik podatku od nieruchomości z tytułu wydzierżawionej od gminy nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy.